我国商品房预售合同登记备案制度研究

发布时间：2024-04-07 03:45

　　20世纪90年代初我国建立了商品房预售合同登记备案制度,司法界主流观点认为商品房预售合同登记备案不具有物权公示作用,不产生准物权效力。在此观点下,商品房预售合同登记备案制度存在不能保护购房人权益的诸多问题。同时我国还存在商品房预告登记制度,经预告登记的商品房产生准物权的效力,在保护购房人权益方面有明显优势。综合比较商品房预告登记制度与商品房预售合同登记备案制度,发现这两个制度有明显的同质性和相似性。从保护购房人利益的角度考虑及理顺我国商品房预售登记管理法律体系的角度出发,笔者认为商品房预告登记制度应当吸收合并商品房预售合同登记备案制度。

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【文章目录】：
一、主流观点下商品房预售合同登记备案制度存在的问题
    1.商品房预售合同登记备案在先者不当然取得房屋所有权
    2.已登记备案的商品房预售合同不能排除人民法院基于第三人对开发商的裁判文书对该登记备案商品房的强制执行
    3.开发商破产时登记备案的购房人只能变成破产企业的债权人
    4.已登记备案的商品房预售合同不能对抗建设用地使用权抵押权人
    5.商品房预售合同已登记备案的非自住型购房人不能对抗该建设工程承包人的工程价款法定优先受偿权
二、商品房预售合同登记备案具有物权公示作用
三、商品房预售合同登记备案制度应与商品房预告登记制度合并
    1.从物权公示的角度考虑商品房预售合同登记备案制度与商品房预告登记制度具有同质性
    2.赋予商品房预售合同登记备案后的准物权效力符合民众对法律的认知
    3.从商品房预售合同登记备案制度的主流观点出发,商品房预售合同登记备案制度应与商品房预告登记制度合并
        (1)商品房交易应充分保护弱势交易方(购房人)的权益。
        (2)理顺我国商品房预售登记管理法律体系。
    4.商品房预告登记制度应合并吸收商品房预售合同登记备案制度
四、结 语



本文编号：3947625