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中国“以房养老”制度模式的可行性分析

发布时间:2014-07-30 09:34
  从广义上讲,任何利用自有住房以取得或增加养老资金的做法都可算是“以房养老”。狭义上讲,即是“倒按揭”。投保人将房屋产权作抵押,按月从保险公司领取现金直到身故,相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式,收买投保人的房屋产权,类似于把住房抵押贷款反过来做,因此也称作“反向住房抵押贷款”。
  按照对自有住房的处置方式分,“以房养老”有以下几种类型:第一,抵押房式。将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从该机构取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,去世后则用该住房归还贷款。第二,出租房式。租出大房再租人小房,用房租差价款养老;或者将房子出租,自己住老年公寓,用租金养老;第三,出售房式。其中包括①售出自己的大房,换购小房,用差价款养老;②售出住房,再租回原住房,用该笔款项交纳房租和养老;⑧售出房子,自己住老年公寓,用售房款养老。对于第一种形式,民政部解释老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行,然后老年人的养老费由这些机构按月提供,老人病故后,剩余的部分交给他的继承人。这是社会机构承揽的反向抵押贷款养老,属于社会机构提供的以房养老业务,可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。自己售房和出租房等均有较大的交易成本,使得再租回原有住房或者住老年公寓等产生较大不确定性。后面的两种形式都具有较高的交易成本和不确定性,民政部称这两种方式为“以房换养”和“以房自助养老”,属于自助性养老。
  “以房养老”是个外来品,是一种特别的融资养老形式。它不仅可实现金融资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排,还可以实现住宅资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排,在我国具有一定的生存空间,应该成为我国养老保障模式的一种补充。
  首先,它能在一定程度上能够缓解我国养老资金缺口大这一矛盾。目前,我国已经进入老龄社会。60岁以上的老年人口占全国总人口的11%,预计到2050年,我国老年人口将达到4.2亿,占近1/4的总人口数。老年群体的养老保障也将会产生多种需求。现有的国家保障、商业保险难免有援手不够的地方,且如此庞大的养老人口需要强大的养老资金准备。中央财政用于养老保险的拨款逐年递增,资金需求量越来越大按照即定计划,到2020年我国基本实现覆盖城乡居民的社会保障体系,农村养老保障将纳入其中,这将会造成更大的资金缺口。而“以房养老”是为应对老龄化社会的来临住房保障制度的一项新举措,将房产的商品属性与保障性结合起来,房产具有了融资和养老双重功效,是老年人晚年生活提供保障的一种补充养老方式。
  第二,“以房养老”能够部分缓解城市住房的供需矛盾,对扩大市场租赁房源也起到了一定的积极作用。城市化步伐加快,城市人口不断增多,虽然城市规模不断增大,新的住宅小区不断建成,但是对于城市中、低收入者来说,不具有购房的经济实力,租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产,都可以让出一部分房子的使用权,能够适当增加市场上的房源。例如,北京“养老房屋银行”就认为通过这项业务收来的房子应该以小户型为主,且预计大多数房屋的房龄老,但地理位置好,这些房源在二、三级市场将很受欢迎,对资金不算富裕的年轻人来说很合适,并且可以在一定程度上缓解北京目前住房问题的供需矛盾。
  第三,对于适合的人群来说,确实解决了他们的养老需求。适合的人群是指拥有住房独立产权且有自身经济或健康状况不能负担需求的独居老人。北京、上海等大城市空巢老人数量随着老龄化的加快而增多,子女出国或其他原因导致独自居住。他们更愿意呆在家里,呆在自己熟悉的环境。目前,我国的区域发展不平衡,大城市与小城市,高消费水平的城市与低消费水平的城市,农村与城市,东部与西部等等人们的需求水平不相同,导致各地的养老资金需求不同。我国目前的养老保障提供的是基本的生活需求,但对于“房产富人,现金穷人”的老年人来说,若要享受更高质量的生活,更多的社会服务,需要更多的资金,当手头资金不够的时候,房产则可以成为最主要的支撑。另外,由于我国人民生活水平的提高,公共卫生服务体系的建立,医疗保障水平的改善,人们的平均预期寿命增加,老年人的晚年花费增加,特别是医疗,意味着需要更多资金的投入,而“以房养老”则成为选择之一,对于某些适合的人来说,可能是唯一的选择。
  以房养老“实行困难原因:
  第一,制度层面的长期性。国外有较为成熟的”以房养老“,制度较为完善,能够顺利操作。我国政府如何定位”以房养老“,有多大的决心推行这一方式,目前很难说。即使试点的结果是有操作的空间,政府是否加以制度化,并制定相应的配套制度也有待时日。
  ”以房养老“应当由公益性机构还是私益性机构运作,或者说更多的以哪种机构来运作更合适,目前也处于摸索阶段。民政部给予”以房养老“的解释中指出,由公益性机构出面处置老年人的房产。但实际上北京”养老房屋银行“完全是企业性行为。在民政部给予的有关”以房养老“的解释中,”养老房屋银行“不属于其中任何一种形式。
  此外,我国的”以房养老“也没有明显的制度优势。美国的老年人采取”以房养老“,子女没有意见,一方面西方人的家庭观念不同于东方,父母的房子不一定非要交于子女继承;另一方面继承还牵涉到高额的遗产税。子女要缴纳高达60%一80%的遗产税才能继承遗产。而”倒按揭“金额部分是可以免税的,因此老年人以这种方式处置房产可以避税。但在我国,并没有这些税收政策,如果老年人以房产养老,可以自己或由亲友通过市场化手段,出售或出租自己的房产,笔耕论文,所以我国”以房养老“的制度优势并不明显。
  第二,技术层面的多阻碍性。国外”以房养老“之所以能够顺利进行,一个最重要的原因是技术层面的可操作性。对于如何评价房产价值,根据老年人的健康状况推算老年人的预期寿命。根据不同老年人的实际情况找出最适合此老年人的养老模式。由专门的机构从事这样的工作,达到了专业化的水平,得到民众的信任。对于他们的推算结果能够得到普遍性的认同。但目前在我国这样的机构可以说是凤毛麟角。”倒按揭“涉及到利率变动房产价值变化,老年人预期寿命等众多不确定性因素的影响,导致银行也多有顾虑。且目前我国房产使用年限为70年,如果老年人在向有关机构申请”以房养老“时,房产使用期限将近,那又如何计算,而在农村宅基地是不能抵押的,诸多技术层面难题的出现使”以房养老“面临众多挑战。      

 



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