浙江省杭州市某房地产开发项目的成本管理研究

【摘要】 我国房地产行业在短短二十年左右的时间里,伴随不同时期、不同程度的国家宏观调控和政策扶持,经历了起步--迅猛发展--投资过热--市场低迷--回归理性消费等几个阶段。2003年,文件明确指出了房产行业成为国民经济的支柱产业后,得到迅猛发展,从而导致投资过热进入了经济泡沫时代；2009年开始,国家为了遏制房价不断上涨,出台相关政策进入新一轮房产调控,并逐步严厉和不断升级,房地产行业进入了市场销售低迷、房价滞涨甚至下跌的过程；目前,虽然随着刚性需求的不断释放,成交量在开始回升,但是我们也应该清晰的看到在宏观调控的严峻形势下,房地产行业正在回归理性,开发项目获利空间大幅下降进入微利时代。因此,加强开发项目成本管理尤为重要,本论文就是在这种形势下来分析和探讨今后成本管理的方式。论文首先对我国房地产开发企业发展的社会背景进行了分析,指出了面临国家宏观调控、融资难度大成本高、进入买方市场等困境,并分析了当前房产企业自身管理中存在的问题和明确了研究的目的和意义,突出分析了房产企业成本管理的重要性和必要性。论文在借鉴国内外学者对成本管理基本理论的研究成果基础上,特别是基于麦尔斯价值工程理论结合质量成本管理体系的基本理论,对房地产开发项目成本管理进行剖析,以找出合适其房地产发展的成本管理模式,从而提高房地产开发的经济效益。最后,通过价值工程理论和ABC分析法的研究方法,以实际案例分析的方式对其进行详细的分析和探讨,在案例中结合杭州钱江BLOCK项目,通过对门窗工程中门窗类型的选择和对建筑分项工程进行具体成本分析和功能评价,找出价值工程理论在开发过程的实际应用中产生的效果。 

1绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

房地产行业在我国起步于二十世纪八十年代中期，到目前为止只有二十多年的历史，它仍然是一个新兴的行业；自从九十年代确立“建立社会主义市场经济体制”这项重大决策后，房地产整个行业方逐步步入发展的春天。特别是2000年以来，我国的房地产业迈入了一个高速扩张时期，并全面促进及带动了相关经济行业的共同发展，例如建筑业、服务业、工业等，对我国国民经济的发展贡献巨大。现今，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业之一。

近年来，随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，城市人口的急剧增力口，住房的刚性需求较大，导致房地产业长期处于卖方市场。因房地产市场供需两旺，房价持续走高，居民投资需求亦日益旺盛，而全民炒房又间接带动了房价进一步节节高升。最终导致按我国现有的工资水平计算，房价收入比已超过三至六倍国际公认标准。为了遏制快速上涨的房价，确保促进房地产行业的健康，可持续发展，政府出台了一系列相关的措施，用以对房地产行业采取进一步的宏观调控。其中既包括严控房地产业的准入制度，严格控制土地储备贷款等针对开发公司的措施；又包括上调存款准备金率，提高多套房的首付比例，加息，严格审核居民住房贷款等抑制居民房屋投资需求的措施；除此之外，各地政府还着手兴建廉租房及经济适用房用来满足低收入家庭的住房需求。受政府多种手段并举打压房价的宏观环境影响，房地产行业利润明显降低，甚至有的中小公司被迫出局。北上广等一线城市高房价有小幅回落，成交量有所下降，这也使得房地产市场竞争更加激烈。

然而，以往长期存在的卖方市场与巨额利润，造成大多数房地产公司一直以来都忽略对企业内部进行管理，未创建一套适合自身的完备的成本控制体系。虽然诸如万达、龙湖、万科此类的大型房地产开发商在成本控制方面己具备其完善的管理体系，并已取得了不错的成效；但在我国，同时还存在大量中小房地产开发公司，成本控制意识欠缺，不了解成本控制的重要性，不知道其与企业的可持续发展息息相关，更无成控战略可言；

1.2国内外对房地产成本控制的研究现状

1.2.1国外研究现状

上世纪三十年代前后，国外开始有意识地管理成本。传统的成本控制办法为把成本控制与成本核算关联起来，从事后进行核算逐渐演变到在生产过程中进行相关的控制，建立起了标准成本制度这一观念二战后，因为人们需要进行大量的工程项目施工，于是项目成本控制的理论有了研究与实践的土壤，期间许多新理论及方法被人们发现并加以采用，促进了项目成本控制理论的发展。上世纪五十年代，网络计划技术被美国提出后，房地产工程项目的成本控制研究引起了一些国家的重视，他们成立了一些组织机构管理和研究建筑工程项目的成本，并将成本控制作为一种系统工程对待。例如美国的成本工程师协会、英国的造价师协会与丹麦的系统，他们对研究项目成本控制，并提出了一些新理论。同时，各建筑施工企业的内部也建立机构致力于研究项目成本控制。

上世纪八十年代末和九十年代初，英国学术界提出了成本控制理论方法，即“全生命周期成本控制”。之后，美国学术界提出“全面成本控制“。进入上世纪九十年代后，日本也开始对房地产项目成本控制进行了研究，提出了一些有代表性的成本控制模型。英国与美国的学者和从业人员提出的许多与项目成本管理控制相关的理论方法，也日益成为世界各国项目成本控制的榜样。上世纪八十年代，英国学者西蒙提出了战略成本管理理论，美国学者据此写出了《战略成本管理》于年发表，他认为“战略成本管理为企业战略的开发实施服务，是从战略高度对企业成本结果与其行为采取全面了解、控制与改善，用以寻求企业长期竞争优势的有效方法，战略成本管理是一种成本管理手段，将房地产成本管理理论上升到了一个系统性的水平。

总而言之，国外学者在房地产开发项目成本管理控制方面的研究，通常具备以下特点：

（1）进行全面成本控制，项目的成本控制和其他管理相协调。作为一个综合性指指数，房地产企业的成本体现了房地产商的综合组织管理水平。例如美国建筑企业的成本控制，并不是针对单一过程或特定阶段，而是了解全面情况，从调研、决策、招投标、图纸设计、材料供给、设备使用以及施工的全部阶段进行成本控制，通过各种方法的成本控制，以减少项目总成本，增加企业利润。在此过程中，成控部、工程部、采购部、销售部等公司内部不同部门为实现共同目标，彼此协调。

（2）建立专门监督成本控制的部门。成控部无论是企业单独设置的，还是隶属于某一部门的分支机构，其根本职责是从事企业成本管控工作，在进行成本控制时，联系各部门有关人员与之共同协商成本控制的各项问题，提出解决方案，促进适合企业成本独有的控制模式的形成。

2成本控制理论

2.1成本控制的概念

成本控制，是企业根据定吋期预先建立的成本管理目标，山成本控制体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

成本控制是根据系统论、控制论和成本管理原理建立的，用以实现最佳经济效益和企业价值最大化的成本控制系统。从控制时间和控制层次两个角度考虑，将成本控制归纳为两大体系：

2.1.1全过程的成本控制

全过程的成本控制是对产品整个生命周期成本的控制，它将控制从制造过程向前延伸到设计过程，向后扩展到使用过程，包括产品的设计、研制、工艺、制造、供销、运输、储存一直到用户的使用、维修和保养等，使前馈控制与反馈控制相结合，形成新产品设计阶段中成本的前馈控制、制造阶段与使用阶段成本的反馈控制于一体的成本控制系统。

前馈控制是指把一些因素在影响企业成本以前，就先把它预测出来，并通过一些控制措施，对它进行控制，消除对企业成本的负面影响，以减少成本的超支。此时对各种影响因素预测的可靠程度、详尽程度及其与实际情况的吻合程度，对前馈控制的有效性起着决定性作用。据统计，国外一些企业一年内取得的成本节约额中，80%来自前馈控制。

与反馈控制相比，前馈控制有以下几个特点：

（1）反馈控制以成本的形成、使用系统作为受控对象，而前馈控制是以产品的设计开发作为控制对象，设计开发直接影响到以后产品成本的形成。

（2）反馈控制主要目的是达到原定成本目标，而前馈控制的目的是实现最优的成本方案和最佳的成本支出效果。

（3）反馈控制具有滞后性弱点，前馈控制不仅克服了这一弱点，而且大大增强了对整个成本控制系统的决策功能。从成本控制程度、失控损失的角度考察，不难发现，前馈控制的效果要更好。这是由于前馈控制阶段在时间上早于反馈控制，因而成本控制程度最高，且失控带来的损失最少。

当然，突出前馈控制的优越性与重要性并不意味着就否认反馈控制。前馈控制虽然具有前瞻性，但它不可能将未来的一切都考虑得完全周密，因此必然会与现实存在出入，况且实际情况经常变化，原先预测、估计的基础可能改变，甚至不再成立。这种情况就需要反馈控制来传递反馈信息，对控制主体分析产生偏差的原因，采取措施甚至重新调整计划或是预算等。所以，一个完整的成本控制系统应是前馈控制与反馈控制的恰当组合，集中两者的优点形成互补。

2.2成本控制的原则

成本控制必须遵循的原则有：

（1）全面性原则。由于成本形成取决于管理人员的共同努力，因此，成本控制要对成本形成的全过程进行控制，而且有效的成本控制与管理要求所有人员都要参与成本控制与管理。

（2）成本效益分析原则。成本控制经历了从事后的成本分析与检査，防护性控制到事中的日常成本控制的反馈性控制阶段。现代的成本控制不是消极地进行成本控制，而应想方设法开辟财源增加收入。应根据成本的效益分析和本量利分析的原理，将成本与收益，以及成本、业务量与利润之间的关系结合起来，找出利润最大化的最佳成本和最佳业务量。只有这样，才能将损失和浪费消灭在成本控制前，从而有效地发挥前瞻性成本控制的作用。

（3）责权利相结合的原则。成本控制要达到预期目标，取决于各成本责任中心管理人员的努力。而要调动各级成本责任中心加强成本管理的积极性，有效的办法在于责权利相结合，即根据各责任中心按其成本受控范围的大小以及成本责任目标承担相应的职责，为保证职责的履行，必须赋予其一定的权力，并根据成本控制的实效进行业绩评价与考核，对成本控制责任单位及人员给予奖惩，从而调动全员加强成本控制的积极性。

（4）按目标管理的原则。目标管理原来是一种由企业管理部门把既定的目标和任务具体化，并据以对企业的人力、财力、物力以及生产经营管理工作的各个方而所进行的种主的、科学的管理方法。目标管理包括标利润、标成本、目标营业收入等许多方面的内界。成本控制是目标管理中的一项重要内容。目标成本通常是在现存的条件下能够达到的比较先进的成本限额。以标成本为依据进行管理，将各项费用、成本的开支范围限制在目标成本范围内，就会做到以较少的成本费用开支，获得最佳的经济效益。

3十里缇香项目情况概述........19

3.1房地产公司背景介绍.....19

3.2十里缇香项目概况.....22

3.3十里缇香项目成本控制现状......29

4十里缇香成本控制问题及原因分析.......29

4.1设计阶段成本控制问题及其原因分析.......29

5十里缇香项目成本控制对策分析.....39

5.1设计阶段成本控制对策........39

5.1.1运用价值工程的方法竞选设计方案......39

5.1.2开展限额设计.....41

5十里堤香项目成本控制对策分析

5.1设计阶段成本控制对策

5.1.1运用价值工程的方法竞选设计方案

为了提高投资效果、降低项目成本保证工程质量，公司十里堤香项目的设计发包，应实行设计招标和设计方案竞选制度，以扩大公司在十里缀香项目设计稿的选择空间，保证其设计质量，也利于改进项目的全方位布局，还能在建筑的造型和使用功能方面有所突破，降低工程成本，有利于公司选择最经济的方案，降低十里缓香项目成本。从初步方案到施工图设计进行多种方案的评比，积极倡导建筑设计方案与经济成本方案相结合的招标计划，尽量将工程主体和与之相配套的辅助设施如健身器材、园林等都一同进行招投标，采取多方竞标，组织有关专家对招投标的方案进行综合评比，从中择优选取技术过硬，经济与使用价值皆备的最佳设计方案。

运用价值工程的方法选择出十里键香二期花园洋房最合理的设计方案，步骤如下：

首先，采用多因素评分法邀请客户代表、设计人员、工程部工程师对住宅所包含的种基本功能要素进行评比打分，再按客户代表45%、设计人员35%、工程部相关员工20%的权数，根据上述十种住宅功能他们分别给与的评分，算出住宅的所有相关工程功能权数，见表4-1。

6结论

6.1论文总结

房地产行业由于其需大量资金投入，建设周期长，受政策和市场等不稳定因素影响较大，被公认为高风险行业。这几年国家出台了一系列房地产调控政策，伴随政策的持续、深入进展，房地产行业已悄然出现相关的调节效应，而国家对房价宏观调控政策在年将依然延续下去。房地产全行业己入冬，行业高额利润暴涨时代已终结，凭借地价迅速增值房价猛涨带来企业利润高速增长这个模式已到尽头，房地产行业暴富奇迹已成历史。房地产开发企业若想于异常激烈的市场竞争中取得优秀的业绩；有效地控制房地产开发成本，提高企业成本管控水平便成为其中极其重要的工作。

本人结合数年于房地产行业工作的相关经验及在西南大学就读企业管理专业所学的相关理论知识，以房地产公司十里缇香项目为研究对象，对房地产公司成本控制方面进行了系统、深入的研究，采取挣值法对十里缇香二期工程项目前11周进行数据分析，并分析房地产项目设计阶段、招投标阶段、建设阶段、销售阶段这四大阶段中成本控制存在的问题，找到了导致问题发生的各类原因，并因此提出具体的成本控制思路以及相应对策，以提高房地产公司的成本管控水平，此文同时也为其他房地产开发公司有效防止避免发生类似问题提供借鉴和参考的方向。纵观全文，得出应进行全过程成本管理的结论。

本文通过对房地产项目设计、招投标、建设、销售这四个阶段成本控制出现的问题及其对策的研究，分析了各阶段成本控制的重难点：设计阶段运用价值工程的方法竞选设计方案，幵展限额设计，控制项目费用，建立激励机制，促使设计人员积极参与成本控制，优化设计阶段的方案，动态测算反馈，加强设计审查力度；招投标阶段要做好合同规划，建立全项目合同管理体系，合理划分施工标段，进行规范的招评标，认真分析报价，防止不平衡报价和低价中标，实施战略采购制度；建设阶段要严谨签订建设工程施工合同，确定设备材料合理价，严格控制设备材料用量，加强现场签证管理，重视工程质量、进度的考核，加强项目总体管理，避免发生承包商索赔事件，重视施工安全的考核，加强工程项目的风险管理；销售阶段要做好营销策划方案，加强营销队伍量化考核，系统制定项目广告推广策划。
 

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