商品房预售中买受人权益保护问题研究

发布时间：2024-02-25 02:49

　　在房地产业发展过程中,商品房的交易方法日益多样化,时至今日,商品房预售已经成为房地产买卖的主要交易方式。预售制度并非内地首创,而是参照香港等地的相关制度,并结合内地实际情况,90年代初期引进的销售模式。商品房预售制度解决了房地产企业的融资问题,对于推动房地产业的快速发展起到了积极的作用,同时也缓解了居民购房的经济压力。但随着商品房预售在国内的快速发展,伴随该制度而产生的问题也越来越多,实践中买受人权益受损问题时有发生,主要表现在:出卖人一房多卖导致无法交付房屋、出卖人未取得预售许可证销售房屋、出卖人不按期交房、出卖人交付的房屋质量不合格、出卖人滥用格式条款减轻或免除自身责任等,不仅侵害了买受人的正当权益,而且也影响了房地产业的健康发展。究其原因,主要有以下几个因素:商品房预售登记制度存在不足,出卖人不主动、不及时备案行为得不到有效规制;缺乏有效的商品房预售款使用监管制度,预售款得不到专款专用;现行房屋质量验收制度存在缺陷,出卖人作为验收主体权利过大;缺乏严格的预售广告发布监管措施;现行《商品房买卖合同(预售)》示范文本允许出卖人选择适用的条款过于宽泛;买卖双方信息的不对称等,使得买受人...

【文章页数】：44 页

【学位级别】：硕士

【文章目录】：
摘要
ABSTRACT
引文
第一章 商品房预售中买受人权益保护概述
    1.1 商品房预售概述
        1.1.1 商品房预售的概念
        1.1.2 商品房预售的特征
    1.2 买受人权益保护概述
第二章 商品房预售中买受人权益受损的主要问题及其成因
    2.1 商品房预售中买受人权益受损的主要问题
        2.1.1 出卖人一房多卖导致无法交付房屋
        2.1.2 出卖人未取得预售许可证销售房屋
        2.1.3 出卖人不按期交房
        2.1.4 出卖人交付的房屋质量不合格
        2.1.5 出卖人滥用格式条款减轻或免除自身责任
    2.2 买受人权益受损问题的成因
        2.2.1 商品房预售登记制度存在不足
        2.2.2 认定商品房预售合同无效的相关制度存在不足
        2.2.3 缺乏有效的商品房预售款使用监管制度
        2.2.4 现行房屋质量验收制度存在缺陷
        2.2.5 商品房预售中买卖双方信息不对称
        2.2.6 缺乏严格的预售广告发布监督措施
        2.2.7 现行《商品房买卖合同（预售）》示范文本允许出卖人选择适用的条款过于宽泛
第三章 欧美国家及我国港台地区买受人权益法律保护概况
    3.1 美国关于买受人权益法律保护的基本规定
        3.1.1 公证托管制度
        3.1.2 明确规定出卖人的信息披露义务
        3.1.3 明确出卖人的质量担保责任
    3.2 德国关于买受人权益法律保护的基本规定
    3.3 我国香港地区关于买受人权益法律保护的基本规定
    3.4 我国台湾地区关于买受人权益法律保护的基本规定
    3.5 国外及我国港台地区买受人权益法律保护的借鉴
第四章 完善商品房预售中买受人权益保护制度的建议
    4.1 完善商品房预售登记制度
        4.1.1 正确看待商品房预售登记制度的法律性质
        4.1.2 加重出卖人未进行预售登记的法律责任
        4.1.3 规范预售登记的主体
    4.2 完善商品房预售合同无效的认定规则
    4.3 完善商品房预售款使用监管制度
    4.4 完善商品房质量验收制度
    4.5 健全信息披露监管机制
        4.5.1 确立商品房预售信息披露的标准
        4.5.2 明确出卖人商品房预售信息披露的法律义务
        4.5.3 强化对信息披露制度的监管
        4.5.4 确立专门的信息披露方式
    4.6 加强对商品房预售广告发布的监督
    4.7 完善《商品房买卖合同（预售）》示范文本
        4.7.1 适度限制出卖人对示范文本条款的选择适用
        4.7.2 规范免责条款的适用
结论
参考文献
致谢



本文编号：3909955