析《婚姻法》司法解释中夫妻住房所有权界定
发布时间：2016-10-14 21:17
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析《婚姻法》司法解释中夫妻住房所有权界定
【发布日期】2011-11-22 【作者】曹伊清 【来源】《中国房地产》
《婚姻法》颁布实施已多年(1980年颁布， 2001年修改)，虽然颁布前后社会议论一番，但也无很大的争议。近些年，随着中国经济的飞速发展，房地产市场火爆，房价跳跃式上涨，使得国民家庭财产的主要部分——住房之估值上升迅速，成为夫妻财产中占比最大的资产，这是立法者所始料未及的。按照《婚姻法》第17条、第19条规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产(除遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产外)，归夫妻共同所有。此外，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产．以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。虽然该规定在法律上明确了夫妻财产的处理原则，但执行中由于房地产价值不断攀升，离婚房产问题在司法实践中屡屡成为争议的焦点。在这种背景下出台的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(简称法释三)更是因颠覆了传统的婚恋习惯，对房地产置业习惯也提出了挑战。
一、夫妻共有住房的变化：从法释一到法释三
2001年最高人民法院出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(简称法释一)，其19条曰：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外”。这一规定改变了长久以来的观点：即个人财产因为婚姻持续时间的长久(此前有婚后八年之说)而改变其个人所有性质而转化为夫妻共有财产，即一方个人住房始终是个人所有。虽然这在当时社会上亦小有震动，但尚不足以影响夫妻财产制基础，只是开始了个人住房财产权之司法上的强化趋势。
不久后的2003年，最高人民法院出台《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释二》(简称法释二)，该解释第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。其首次将父母为子女出资购房进行界定。该解释将父母为子女双方购房分为婚前和婚后两个阶段，对于婚前为双方购买的(除另有约定外)，认定为赠与自己的子女一方，那么按照舶昏姻法》的精神，这就构成婚前个人财产。而婚后为双方购买则认定为(除另有约定外)对双方的赠与，则构成夫妻共有财产。法释二只笼统的指父母为双方出资购房，未区别一方或者双方父母，亦未考虑房产登记问题，但明确的是以出资时间来区别个人财产或共同财产。
到了2011年的法释三又有所不同，第7条曰：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产 (注：按民俗，这种情况多为男方父母出资，所以民间解读为保护男方的利益)。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。显然该条规定与法释二的第22条有所不同，首先是全指婚后购房，此处涉及的是一方父母为自己的婚后子女出资购房，作为个人财产的明证是产权登记于一方子女名下，更进一步明确产权登记可以直接认定财产性质；其次值得注意的是法释二是指父母(理论上不限定一方或者双方)为婚后双方出资购房，即认定为夫妻共有房产(不涉及登记)；再者，法释三明确婚后由双方父母出资购房，即便登记为一方所有，实质上认定为按份共有。这点实际上与法释二没有根本区别，法释二没有界定登记问题，未明确其共有的性质是按份共有或者是共同共有。按照法释三的前一种情况，实践中多为男方家庭出资，这导致社会民众产生了法释三保护男方利益的看法。
就法释三与法释一、法释二相比，更注重考量产权登记在夫妻共有房产中的作用。如法释三第10条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。其实该条的实际意义是：首先可由双方协商，如无法达成协议，则法院以产权登记情况来认定财产的归属。但该条关于法院判决的倾向性规定对离婚协商过程无疑有着引导性的作用，所以舆论也就忽略了前半段的“协商”作用。实际上从法律上分析，协商足以排除法院的认定，通过协商可使该规定后面的内容落空。
法释二第19条规定一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，认定为夫妻共同财产。由此可见法释二一直遵循婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻共有财产的原则。这里虽提及房屋登记，但在购买和登记的作用上，是以购买作为认定住房所有权的依据的。其精神与法释三亦有区别。法释三第12条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”显然这里不认定房屋为夫妻共有财产则是以登记为依据的。
就笔者对照《婚姻法》及其司法解释看，法释三突出了产权登记在夫妻财产中的作用，从法律上肯定房地产登记是表彰房地产权利的主要方式。
当然从《物权法》的角度看，法释三的法律依据无疑是较为充足的，房地产登记可以表明物权设立、转移、变更、消灭的效力。依据《物权法》，登记始生物权之效力。从这个意义上看，登记在法律上足以表明房地产所有权的归属。
从法释一到法释三，对于夫妻共有房地产的法律认识不断变化，总体上显示了个人住房所有权不断强化的趋势。这种倾向在法释二时尚未完全体现，如第11条规定：“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益、男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金等属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产”’。但法释三则明显地表现出偏重保护个人住房财产。
《婚姻法》第42条规定了离婚时如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。按照法释一第27条的解读，一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。从这点看，法释一的相关原则并不落伍，在现今婚姻家庭饱受挑战的时代，这一规定可以突破夫妻住房认定、分割的困境，实现法律维护社会公平正义的价值取向。
法释三有关规定的精神是严格区别个人财产(住房)和共有财产(住房)，笔者的疑惑在于法释一的上述规定在当下还有意义吗?依目前规定，之前做出的有关司法解释如与法释三相抵触的，均以法释三为准。法院将如何处理也有待观
察。
二、从社会到专家之不同解读
与前两次法释的社会影响不同，法释三公布后，立即产生极大的社会影响，不仅学界议论纷纷，且全社会均加入了讨论之中，，一时间成为街谈巷议的热门话题。与过去的各类司法解释只在法律界发生影响不同，法释三的影响已经扩展至人们的置业观念、婚恋观念、传统习俗的改变等方面，其影响力已远远超出法律界。引发社会上“丈母娘派”和“公婆派”持续的论战，超越了司法解释本身的意义。
在法释三征求意见时，许多老年人呼吁给子女购买的房屋离婚时不能作为夫妻共同财产。从这个层面上看，法释三充分反映了买房家长的利益诉求。
对房地产界而言，房地产登记也立即卷入夫妻财产制的漩涡中来。于是，夫妻一方申请房产证加名(法律上是登记行为)是该司法解释产生的直接后果。根据“安居客”网站的调查，超过 95％的男女对“房产证上写谁的名字”这件事高度关注。这也从另一个方面反映法释三后房地产登记成为夫妻间明确财产归属的一个最主要的指标。
对于法释三，不同的个体均从自己的角度进行解读。为澄清社会上的议论，有关方面请法律实务界的专家进行了操作性的解读。后又请出民法、婚姻法学界的著名专家、学者进行阐述。有专家认为“关于一方婚前贷款买房的规定，并没有区分男方和女方，实践中女方买房的也不少见。”最高人民法院表示，根据法释三第10条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。但在民间，显然很多人并不认同专家的说法。专家的理由是“根据民法的添附理论，房屋的总体增值当然包括装修款及其相对应的财产增值部分，离婚时对房屋价值进行评估时，也当然会一并确定装修款及其相对应的财产增值部分在整个房屋价值中所占的比例，给未取得房屋的一方以相应的补偿”。这些言论在法学理论上完全是说得通的，但似乎并不能说服舆论和大众。因为即便是房屋及其增值部分之补偿与房屋本身还是有很大区别的。如北京昌平法院处理的一起离婚案件，过错方为妻子，其婚前(2003年)按揭19万元购买房屋，婚后共同还款，现法院根据法释三判决房屋归女方所有，根据房屋增值情况，补偿男方25万元。也许价值上尚属公平，但试想25万元能够在现今的北京购房吗?该案对于无过错方虽然有精神抚慰金等赔偿，但数量有限，并不能体现对无过错方的特殊保护。笔者认为无过错方在离婚时是取得经济补偿或取得住房，在经济上、法律上的意义显然是不同的。
另一方面，专家们就农村房产的解释在字面上也非常符合《婚姻法》的精神，但似乎更不能解决实际问题，诸如“如果房子是男方婚前所建，在离婚时就判归男方；如果房子是夫妻双方婚后共同所建，在离婚时就依法按共同共有的财产进行分割”。这种说法虽然完全符合《婚姻法》原则，而现实中的中国农村，往往是男方家建房娶媳妇。笔者认为，与专家的理解相反，这恰恰证明法释三没有对农村妇女提供任何特殊法律保护。
三、法释三反映了房地产登记的重要性与婚姻关系的特殊性之矛盾
法释三实际上是《物权法》的基本原则在夫妻房产权利认定方面的反映，其特别表明了房屋产权登记的重要性。笔者认为从法律的角度看，产权登记是当事人表达财产归属状况的明确的意思表示，因此通过登记这一行为足以表明处分房地产的意思。如按照法释三规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一规定基本上是《物权法》保护购房善意第三人条款的翻版。
法释三第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。”根据《合同法》第 186条，除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。这里涉及到个人住房变更为共同住房是以登记作为发生法律效力的标准，所以社会上自此之后出现“加名”之举也是事出有因。
法释三及其后引发的所谓“加名热”，其正面效应是引发民众对于房地产登记行为的关注，客观上提升了民众的权利意识。
在夫妻住房所有权的认定时点上，究竟以产权登记时间为准还是以房地产转让行为发生的时间为准，可能得出不同的结论。如婚前取得或婚后取得房地产能否以《物权法》为原则，登记为取得物权，不登记仅有债权?婚姻关系中，能否完全只适用《物权法》处理夫妻住房问题?如前所述，如按揭房屋登记在过错方名下，是否无过错方就丧失了对房屋的请求权?这些问题在理论界和实务界存在不同认识。
法释三对于离婚时房地产归属原则确定的最大争议在于：如完全以登记作为认定房地产权利归属的依据，则忽略了过去多年法院在财产处理上多以照顾无过错方为原则的情况，使得无过错方可能无法取得家庭财产最重要的部分(如前述案例，产权登记人是婚姻关系中的过错方)。基于此，笔者建议法院在适用法释三时应当考虑《婚姻法》确定的基本原则，考虑保护无过错方的利益，谨慎操作，毕竟司法解释的效力在《婚姻法》的效力之下。
笔者认为，法院在处理离婚房地产时，应该从《婚姻法》的基本原则出发，而不能以冷冰冰的纯粹的财产处分法律规则对待夫妻住房财产分割；或者不考虑具体情况，直接以司法解释代替法律原则，导致《婚姻法》的执行出现法律偏差。
实际上，法释三的争议点在于《婚姻法》和《物权法》之间的价值平衡。是否完全按照《物权法》的规定来规范夫妻房屋所有权，还是兼顾婚姻关系的特殊情况进行斟酌?反映的实际上是法律适用原则以及习惯、民俗的司法认定问题。
婚姻法律关系毕竟不同于物权关系，婚姻具有强烈的人身关系性质，完全用物权的原则套用到夫妻财产制上，忽略了带有强烈的情感和伦理色彩的夫妻法律关系的特点。在法释三征求意见时，很多专家即反映该解释“过多地适用市场经济的规则来处理婚姻家庭的问题”。显然专家们的意见没有得到回应。
笔者认为，对于法释三应进行正确的定位和理解。它并非如社会上所说的“新婚姻法”，只不过是在《婚姻法》的框架内，制定了一些具体的操作原则，并且仅是指导法院审判的一些操作规则，不是法律的基本原则，并不能取代《婚姻法》，所以对于其不必反应过度。作为行政部门和一般民众还是应该依据《婚姻法》的原则，本着维护财产关系的稳定、婚姻家庭关系的和谐，进行正确的价值判断，务实地、正确地适用法律。根据《婚姻法》的基本精神理解司法解释的内涵，而不必完全以司法解释作为行为的基准。毕竟司法解释只是对法院作出的、如何适用法律的具体说明，虽然影响巨大，但对于未进入诉讼程序的当事人应当是具有选择性的。而司法的作用应该是更好地发挥法律在维护社会公平正义方面的积极作用。
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